Av. Ramazan Bayram / Şubat 2023
Adi Yazılı Şekilde Yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Geçerlilik Sorunu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ile arsa sahibi arasında gerçekleştirilen, yüklenicinin eser meydana getirme borcu altına girdiği, buna karşılık arsa sahibinin de eserin meydana getirileceği arsanın tamamını ya da bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen karma tipli bir sözleşmedir. Bu yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil şartını ve buna bağlı sorunları ele alacağız. Konuyla ilgili diğer yazımızı okumak için bu bağlantıyı kullanabilirsiniz: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Şekil Nedir, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı Nedir?
Hukukta şekil, en basit haliyle hukuki işleme dair biçim olarak tanımlanabilir. Tarafların irade beyanlarını, kanunda öngörülen ya da sözleşme ile belirlenen biçimde açıklama zorunluluğu şekil şartıdır. Hukukumuzda sözleşmeler açısından şekil serbestisi ilkesi mevcut olup bu husus TBK m. 12/f.1’de; “sözleşmelerin geçerliliği, kanun da aksi öngörülmediği sürece, hiçbir şekle bağlı değildir.” şeklinde açıklanmıştır. Bununla birlikte taraflar, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde aralarında yapacakları hukuki işlemlerin geçerliliğini belirli şekil şartlarına bağlayabilirler. Yine kanuni düzenlemeler ile bazı hukuki işlemlerin geçerliliği kanunda öngörülen şekil şartına uygun yapılmasına bağlanmış olabilir. İşte kat karşılığı inşaat sözleşmesi de resmi şekle tabi olan bir sözleşme türüdür. Zira kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir yanıyla eser sözleşmesi niteliğinde iken diğer yanıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ise geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur. TBK m.237/f.2 “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” Açıklanan nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterliklerde ya da tapu müdürlüklerinde yapılması zorunludur. Uygulamada bu görev çoğunlukla noterliklerce yerine getirilmektedir.
Peki kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılırsa ne olacaktır. Bu sorunun cevabını vermeden önce genel anlamda şekle aykırılığa ve şekle aykırılığın sonuçlarına değinecek olup ardından kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekil sorunu ve geçerlilik hususu irdelenecektir.
Şekle Aykırılık, Şekle Aykırılığın Sonuçları Nelerdir?
Kanunun öngördüğü şekil şartına aykırı biçimde yapılan hukuki işlemler geçersizdir. Bu husus TBK m.12/f.2 “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” şeklinde belirtilmiştir. Hukuki işlemlerin geçersiz olmasının sonucu ise hukuki işlemin baştan itibaren hükümsüz olmasıdır. Buna göre taraflar kanunda öngörülen şekle aykırı olarak sözleşme iradelerini ortaya koymuş ise sözleşme geçersiz olacağı için taraflar sözleşme kapsamında ki edimlerin ifası için birbirini zorlayamazlar. Geçersiz sözleşme kapsamında gerçekleştirdikleri ifaları sebepsiz zenginleşme ve diğer nedenlerle geri isteyebilirler.
Şekle Aykırılıkta İyi Niyet
4721 sayılı Medeni Kanun aslolan iyi niyetin varlığıdır. Tarafların iyi niyetli olması ve sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi halinde artık sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacaktır. Yargıtay’da sözleşmenin geçersizliği konusunda iyi niyetin varlığı ve sözleşme hükümlerinin yerine getirilmiş olması halinde artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini belirtmektedir. Nitekim Medeni Kanun’un 2.maddesi 2.fıkrası da bu hususu “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” şeklinde düzenlemiştir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Adi Yazılı Şekil Geçerlilik Şartları
Yukarıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiği, şekle aykırı yapılacak sözleşmenin geçersiz olacağı ancak iyi niyet ve kimi koşulların varlığı halinde sözleşme şekle aykırı yapılmış olsa bile geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği ve bu nedenle geçerli bir sözleşme olarak sonuç doğuracağı belirtildi. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması halinde sözleşmenin geçerliliği somut olaya göre değerlendirilmelidir. Zira sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile kimi şartların varlığı halinde geçerli bir sözleşme olarak hüküm doğurabilecektir. Yargıtay kararları uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmışsa geçerli olabilmesi için gereken şartları şöyledir:
- Yüklenicinin inşaatın yapımını bitirmiş olması yahut inşaatın büyük ölçüde tamamlanması
- Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye devretme borcu altına girdiği taşınmazı/bağımsız bölümleri yükleniciye devretmiş olması
- İyi niyetin varlığı.
Bu şartların bir arada varlığı halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları artık sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olması nedeniyle sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecektir. Konuyla ilgili bazı Yargıtay kararları aşağıda sunulmuştur.
Yargıtay HGK., 26.02.2016, 2014/569/ E., 2016/181 K.:
“Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.01.2013 gün ve 2012/13-592 E., 2013/65 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere; şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanınmaktadır. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; ‘sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nun 2.maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer. İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi” zaten biçim koşuluna bağlı değildir. Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih, 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.”
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 1987/2 E., 1988/2 K.,:
“Tapuda kayıtlı bur taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.”
