Av. Ramazan Bayram / Mart 2023
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi iki taraflı, her iki tarafa borç yükleyen, bir yanda vaat eden diğer yanda ise vaat alacaklısının olduğu bir sözleşmedir. Sözleşme ile vaat eden maliki olduğu taşınmazı ileride vaat alacaklısına satmayı, vaat alacaklısı ise sözleşmeye konu taşınmazı ileride satın almayı taahhüt etmektedir. Bu yazımızda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası incelenecek olup konuyla ilgili diğer yazılarımız için bu bağlantılara tıklayabilirsiniz: Tapu iptal ve tescil davası, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davasının Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusunun taşınmazın maliki olduğu, vaat alacaklısının ise taşınmazı satın almayı taahhüt eden kimse olduğu belirtilmişti. Buna göre vaat borçlusunun yükümlülüğü taşınmazı sözleşme uyarınca belirlenen tarihte vaat alacaklısına devretmektir. Vaat alacaklısının yükümlülüğü ise taşınmazı satın almak ve satış bedelini ödemektir. Taşınmaz malikinin borcunu yerine getirmemesi halinde vaat alacaklısının taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi için kimi şartların mevcut bulunması gerekir. Şöyle ki:
- Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır: Hukukumuzda taşınmazların aynına ilişkin hukuki işlemlerde illilik ilkesi mevcuttur. İllilik ilkesi nedeniyle taşınmazın aynına dair değişikliklerin geçerli olabilmesi için değişikliğe neden olan hukuki işleminde hukuka uygun, geçerli bir işlem olması gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasının ikame edilebilmesi için hukuka uygun geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır.
- Vaat borçlusu temerrüde düşmüş olmalıdır: Sözleşme ile taşınmazın devredileceği tarih belirlenmiş ise taşınmaz malikinin temerrüdü için ayrıca bir ihtarda bulunulmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak taşınmazın devir tarihi net olarak belirlenmemiş ise bu durumda vaat alacaklısının taşınmaz malikine ihtarda bulunması ve borcun ifasını talep etmesi gerekir. İhtar ile borcun ifası için uygun bir süre verilecek ve bu süre içinde taşınmazın devredilmemesi halinde artık vaat borçlusunun temerrüdü gerçekleşecektir.
- Vaat borçlusu sözleşmeye konu taşınmazın tapuda kayıtlı maliki olmalıdır: Tapu iptal ve tescil davası tapuda kayıtlı bulunmayan malike karşı açılamaz. Davanın açılabilmesi için satış vaadinde bulunan kimsenin aynı zamanda davaya konu taşınmazın da maliki olması gerekir.
- İfa olanağı bulunmalıdır: Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için borcun ifasının mümkün olması gerekir. Şayet sözleşmeye konu taşınmazın herhangi bir nedenle devri mümkün değilse bu halde tapunun devri talep edilemeyecektir. Bu durumda vaat alacaklısının tazminat talep etme hakkı saklıdır. İfa olanağının bulunmaması birçok nedenle bulunmayabilir. Bu nedenle konunun gayrimenkul avukatınca değerlendirilmesi önem teşkil etmektedir.
- Vaat alacaklısı satış bedelini ödemiş olmalıdır: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Vaat alacaklısının borcu ise taşınmazın belirlenen satış bedelini ödemektir. Taşınmaz malikince ödemenin kabul edilmemesi, kaçınılması halinde vaat alacaklısı mahkemeye başvurarak satış bedelini, mahkemece belirlenecek yere depo etmelidir. Aksi halde taşınmaz maliki satış bedelinin ödenmemiş olmasını gerekçe göstererek ödemezlik def’i ileri sürebilecektir.
Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir davadır. Bu özelliği nedeniyle Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. Maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Davaya bakmakla görevli mahkeme ise dava değerinin bir önemi olmaksızın asliye hukuk mahkemeleridir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Taraflar
Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında davacı tarafı vaat alacaklısı olan kimsedir. Vaat alacaklısının ölümü halinde mirasçıları dava açma hakkına sahip olacaktır. Davalı taraf ise sözleşmeye konu taşınmazın maliki olan vaat eden kimsedir. Vaat eden diğer deyişle vaat borçlusunun ölümü halinde mirasçıları davalı olacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki tapuda malik olarak görünmeyen kimse davanın tarafı olamayacaktır.
Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ikame edilecek davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zamanaşımı genel zamanaşımı süresi olan 10 yıldır. Zamanaşımının başlangıcı ise borcun muaccel olduğu tarihten itibaren başlamaktadır. Borcun muaccel olacağı tarih ise sözleşme ile taşınmazın devrinin vaat edildiği tarihtir.
